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关于“上饶市中心城区存量房交易计税价格评估”问答
编辑时间:2013/1/15 15:26:46  点击数:次
上饶资讯  加入时间:2012-12-28 10:10:41  上饶市地税局  点击:429

 

1、问:什么是存量房和存量房交易?
  答:存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房交易,通俗地讲就是二手房交易,是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。
  
2、问:地税机关为什么要开展“存量房交易计税价格评估”?
答:当前,在存量房交易过程中,纳税人往往通过低报成交价、编造阴阳合同来偷逃税款的现象。地税机关开展“存量房评估推广”工作,其目的在于规范税收秩序,防范税收风险,堵塞征管漏洞,防止税款流失,促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化管理,实现存量房交易税收的应收尽收。
 
3、问:存量房交易计税价格评估的依据是什么?
答:我局是根据《中华人民共和国税收征收管理法》(第三十五条第六款规定,纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,税务机关有权核定其应纳税额)、《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)和《关于转发省地方税务局省财政厅开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作方案的通知》(赣府厅字〔2011〕181号)等文件的具体要求,开展存量房交易计税价格评估工作
 
4、问:什么是存量房交易计税价格评估工作?
  答:存量房交易计税价格评估工作是应用房地产估价技术加强对存量房交易税收征管工作。是一种采用科学的估价方法,评估出纳税人申报的存量房交易价格准确度,做到了一房一价。对申报价格明显偏低且无正当理由的,依照相关规定核定纳税人的应纳税额。
  
5、问:存量房交易计税价格评估工作是否上饶首创?
  答:不是的,早在2009年下半年财政部和国家税务总局就开始部署进行存量房评估试点工作,2010年各省市已全面开展试点,2011年各试点城市试点成功,并逐步进行推广。我省新余市作为第一批试点城市于2011年4月底全面开展存量房评估推广工作。目前,北京、杭州、南京、太原等城市已经全面推开。国家税务总局要求,2012年7月1日前存量房评估推广工作要在全国范围内全面开展。我市根据省政府、省地税局的统一安排和部署,将率先于2013年1月1日后开始在上饶市中心城区开展实施。
  
6、问:我市存量房交易计税价格评估推广工作现开展情况如何?
答:目前,我市存量房评估推广工作已进入了试运行状态,现实行一套数据、双轨运行的模式,即对日常征管中存量房交易通过现行系统软件征税,对征税完成后的存量房数据进入存量房评估软件进行测试评估,从而掌握税负变动情况,并对存量房评估软件运行中发现的问题及时解决,并制定相应的解决办法。2013年1月1日后,存量房评估推广工作将正式上线运行,届时,上饶市中心城区存量房交易将全面开展存量房评估工作。其余各县(市)预计在2013年6月1日起上线运行。
   
  7、 问:地税机关对存量房评估如何收取费用?
  答:地税机关开展存量房评估工作,不向交易双方收取任何费用。
    
8、问:存量房交易需要向地税机关缴纳哪些税(费)?
  答:营业税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税(费)。
 
  9、问:办理存量房交易的纳税程序是什么?存量房评估推广工作运行后,办税流程是否与以往有较大变化。
答:存量房评估系统上线运行后,办税流程将不会发生任何变化。市区的存量房交易还是在我市赣东北大道的房地产大厦3楼进行交易。
纳税人办理纳税时,应当填写相关表格,并向地税机关提交房屋所有权证、契证、身份证原件和复印件以及办理纳税申报所需的其他资料;享受税收优惠政策的纳税人,还应当提供地税机关要求提供的其他相关资料。
地税机关在收到纳税人递交的材料后,在评估系统中录入纳税人申报的房屋座落地、房屋面积、交易成交价格等信息,评估系统将对纳税人申报的成交价格和核价系统生成的评估价格进行自动比对。税人申报的存量房交易价格高于或等于评估价格的,按纳税人申报的成交价格征收税款。
纳税人申报的存量房交易价格低于评估价格的,由地税机关将评估过程和评估价格与实际情况进行比对、核实后,最终确定计税依据。
 
10、问:纳税人对税务机关核定的计税价格有争议的,如何处理?
答:纳税人对核定的计税价格有异议的,应当书面向主管税务机关申请争议处理,并提供证据材料。主管税务机关根据纳税人提供的相关证据材料,按照争议处理流程,纳税人可委托指定的房地产评估机构进行重新评估,并按评估机构评估出的评估价格征收税款。
 
11、问:存量房交易计税价格依据是运用什么进行评估?
答:我局是按财政部、国家税务总局的要求,运行房地产通用的价格特征法。通过借助房地产批量评估软件建立的估价模型,按幢采集信息作为特征价格法的参照物,并在此基础上进行相关因素修正,确保数据精细。
 
12、问:没有缴纳规定的税费,可以办到房产证吗?
答:不能。财政、地税、房产、国土等部门都有共同规范存量房交易税收管理的责任。在办理权属转移登记过程中,房产管理、国土资源等部门将严格执行“先税后证”的政策,当事人未能提供相关完税凭证的,依法不得办理权属转移登记手续。
 
 
13、问:存量房交易计税价格评估生成的评估价格是否会随市场一起波动?
答:会的,地税机关将不断完善新增房屋的信息数据库,并保持评估系统动态持续更新,评估价格会随市场行情不断变化。当房地产市场出现重大波动,评估系统评估价格严重偏离市场真实情况时,地税机关将会及时研究对策,进行修正。
 
14、那系统运行后纳税人的负?;峒又芈?? 
答:纳税人税收负担的轻重是由计税依据和税率决定的。计税依据和税率是由税法明确规定,因此严格来说税法一经颁布,名义税负就相对固定。存量房评估计税工作不是税法的改变,而是管理手段的改变,实施存量房评估计税工作不会增加二手房交易税收的法定负担。 
   对于纳税人,在实施存量房评估计税工作前,由于核定计税价格的主要依据,即政府指导价成交价格远低于市场公平交易价格,导致纳税人实际税负低于法律规定的名义税负;实施存量房评估计税工作后,由于核定计税价格的主要依据是计算机评估产生的计税参考价格,更加科学合理,因此纳税人实际税负会更接近于法律规定的名义税负。所以,对于诚信纳税人,存量房评估计税对其税负没有影响;但对少报、瞒报交易价格的人来讲,则肯定意味着多交钱。因此,实行存量房评估计税是对诚信纳税行为的一种肯定和?;?,对少报、瞒报交易价格的行为是一种限制,有利于提高纳税的公平性。 
15、问:存量房评估系统上线运行后,是否会抑制存量房的交易?
答:我市存量房评估推广工作主要目的是为了规范存量房交易的税收秩序,堵塞征管漏洞,促进存量房交易税收的科学化、规范化、精细化管理,并不是为了提高税负,抑制存量房的交易。
但是考虑到纳税人的实际情况等相关因素,我局已经上报给省地税局进行备案,将会在评估基准价基础上,下浮15%作为计税依据,整体减轻纳税人的实际税负。适用期限为一年。期满后,将结合征收管理及市场实际情况,对下浮比例进行相应调整。
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