办事指南
万年县房管局提示商品房合同备案与预告登记的效力
编辑时间:2015/10/16 11:59:01  点击数:次
2007年10月,M公司与姜某签订了某小区的商品房预售合同,办理了交易合同备案登记。

同年10月25日,姜某以M公司作为保证人,向银行借款300万元,付清房款。

2008年10月,M公司将初始登记证明交给姜某,但姜某一直未过户。

2008年12月,因姜某与郭某借贷纠纷案,一审法院对上述房屋进行了预查封。

2010年2月,M公司因姜某未能偿还银行贷款,就预售合同向市仲裁委员会提起仲裁,解除了M公司与姜某的房屋预售合同。

在郭某申请一审法院执行上述房屋过程中,M公司提出执行异议,并主张讼争房屋的所有权。

疑    问

①商品房交易合同登记备案是否等同于预告登记?

②预查封是否具有否定之后做出的解除预售合同仲裁裁决效力?

解    析

商品房交易合同登记备案和预告登记是两项不同的法律制度。

《物权法》第20条规定,当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

2008年建设部颁布的《房屋登记办法》第67条至73条规定了房屋预告登记的范围和有关要求。

另外,《不动产登记暂行条例》和《土地登记办法》等法规和规章中也对预告登记作了相应规定。

只有符合规定的程序和要求后,才能从法律意义上完成预告登记行为并产生相应法律效力。该制度具有权利保全、顺位等效力,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该项不动产的,不发生物权效力。

商品房交易合同登记备案是一项行政管理措施。

《城市商品房预售管理办法》第10条规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同??⑵笠涤Φ弊郧┰贾掌?0日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房交易合同备案登记后,对合同双方形成的是一种行政管理上的义务,而非不动产权利变动的影响。

本案中,涉案房屋未依法办理预购商品房预告登记,初始登记完成后也未办理转移登记,只是办理了交易合同登记备案。本案中,二审法院认为:M公司取得初始登记后,将涉案房屋权属登记资料交给姜某,姜某一直未办理产权证,故涉案房屋产权未发生物权变动。

本案中,一审法院虽然对涉案房屋进行了预查封,但是,预查封是人民法院对被执行人尚未登记、将来可能会登记的不动产权利进行的一种预先限制性措施,只有在登记机关正式办理登记后,才转为正式查封。因此,预查封并不能限制商品房预售合同不能履行时的依法解除。所以,本案中的预查封行为实施虽然在仲裁之前,但不能否定仲裁裁决的效力,在仲裁委员会解除讼争房屋预售合同的裁决生效后,预查封便失去了对象。

综上所述,二审法院判决如下:

M公司享有涉案房屋所有权;停止对涉案房屋的执行并解除查封。本案进一步明确了房屋交易合同备案不能代替预告登记,从依法?;げ欢ㄒ婧徒档徒灰追缦盏慕嵌壤?,及时办理房屋预告登记仍然是必要的。
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